Se publicó la nueva ley de alquileres residenciales
Daniel Bryn

Daniel Bryn

Nueva ley de alquileres: Cambios, pros, contras y conflictos que generará en los nuevos alquileres

Hoy se convertiría en ley la nueva regulación sobre los alquileres residenciales. ¿Cómo serían las nuevas condiciones para alquilar y cómo va a afectar esto a cada parte?

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Lo lees en: 8 minutos

Bajo el número 27.551 se convirtió en ley la nueva regulación sobre los alquileres de inmuebles. En este artículo te quiero comentar cómo serían las nuevas condiciones para alquilar, cómo va a afectar esto a cada parte y cuáles son los aspectos conflictivos de la nueva norma.

Cambios en las condiciones de alquiler respecto a la norma anterior

Plazo:

El plazo mínimo será de 3 años para cualquier destino, antes el contrato se establecía como mínimo cada 2 años en el caso de alquileres residenciales.

¿Qué ocurrirá si el inquilino desea alquilar por menos tiempo o si el propietario de común acuerdo con el inquilino necesita la restitución del inmueble con anterioridad? En este caso se podrá analizar pactar una renuncia a este plazo o una rescisión anticipada del contrato antes del vencimiento.

Adelanto:

No se podrá exigir más de un mes de adelanto, en este caso no tenemos cambios respecto a la norma anterior.

Depósito:

 No se podrá exigir más de un mes de depósito y el monto de este debe ser el del primer mes de contrato, en la norma anterior se permitía un mes por cada año de contrato y no se establecía a qué mes correspondía.

¿Qué monto tendrá y devolver el propietario? Luego de chequear que no haya deudas y el departamento te lo entregue en las condiciones previstas se deberá devolver el monto equivalente al último mes de alquiler, o sea ahora se actualiza el depósito con el transcurso del tiempo.

Arreglos urgentes:

El inquilino debe informar al propietario y frente a la falta de respuesta transcurridas 24 hs, podrá arreglarlo el inquilino compensando alquileres.

Arreglos no urgentes:

El inquilino debe notificar al propietario y le dará un plazo de 10 días para arreglarlo, si luego de ese plazo no lo hace, lo podrá arreglar con cargo al propietario.

Expensas e impuestos:

El inquilino no tendrá a su cargo expensas extraordinarias. Solo aquellas que sean gastos habituales (servicios habituales y permanentes a cargo del inquilino). Independientemente si figuren como ordinarias o extraordinarias. Tampoco deberán pagar cargos que graven la cosa (impuestos). Hasta la norma anterior no estaba diferenciada la expensa ordinaria de la extraordinaria y era habitual que el inquilino pagara por contrato todos los impuestos, por ejemplo el ABL de la propiedad.

Resolución anticipada:

El inquilino podrá resolverlo transcurridos 6 meses, con un mes de preaviso.

¿Cuáles serán las penalidades? Dentro del 1er año del contrato: pagará un mes y medio de multa. Luego del 1er año: un mes de multa. Como novedad se incorpora que si el inquilino de inmuebles residenciales avisa con 3 meses de anticipación no paga multa.

Renovación:

Cualquiera de las partes puede convocar 3 meses antes de la finalización del contrato a afectos de renovar. Si el propietario no quiere o no responde a la convocatoria, el inquilino puede resolver el contrato sin pagar multa alguna.

Frustración del uso o goce:

Si por causas no imputables al inquilino este se ve impedido de usar o gozar del inmueble que alquila puede solicitar la rescisión del contrato o la suspensión del pago por el plazo de dure este inconveniente. No hay cambios importantes respecto de la redacción anterior.

¿A qué casos se refiere? Supongamos que el edificio no tiene agua o luz por un largo período de tiempo, en ese caso -como ocurre hoy en día- el inquilino puede pedir la rescisión del contrato o que se le suspenda el pago del alquiler.

Intimación y desalojo:

Si el inquilino no paga, el propietario tiene que intimar y dar 10 días para pagar. Si el inquilino no paga luego de ese plazo o se extinguió por otro motivo: tiene que restituir el inmueble.

Si no lo entrega se podrá hacer el proceso más abreviado vigente en la jurisdicción que ocurra para desalojar al inquilino.

Garantías:

El inquilino podrá presentar 2 de estas al propietario: a. inmueble b. aval bancario c. seguro de caución d. fianza e. garantía personal del inquilino. Nunca se podrá pedir que cubra más de 5 veces el valor del alquiler, salvo e. que puede ser de 10 veces El propietario DEBERÁ aceptar una de ellas.

Ajustes:

Ahora serán ANUALES y en base a un índice que elaborará el BCRA que combine IPC e índice de salarios de empleados estatales (RIPTE).

Comisiones:

Ahora los inquilinos volverán a pagar comisión. La intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor matriculado. Pagan la comisión entre las dos partes, salvo pacto en contrario.

Dada la nueva forma de ajuste no se establece cómo se calcularía el monto total del contrato con ajustes para el cálculo de estas comisiones como así también para el cálculo de costos de garantías como cauciones o fianzas privadas.

AFIP:

Se deberán inscribir los contratos en la AFIP en las formas que determine el organismo.

La inscripción la podrá hacer cualquiera de las partes indistintamente. Si no la hace el propietario, la puede hacer el inquilino. Frente a cualquier acción judicial por cualquier causa, el juez denuncia el informará a la AFIP de la existencia del contrato.

Documentos:

No se podrá pedir la firma de pagares o cualquier otro documento que no forme parte del contrato (acuerdo de desalojo, por ejemplo)

Domicilio electrónico:

Como novedad se incorpora la posibilidad de contar con un domicilio electrónico (email) en donde las partes se realicen notificaciones y estas tengan plena validez.

¿Cómo me afectan si soy inquilino o propietario?

Si sos inquilino:

  • Vas a tener un plazo más largo de contrato pasando de 2 a 3 años, evitando el stress y los costos de las mudanzas en contratos más cortos.
  • Aunque vas a tener que hacer bien los números, dado que ahora vas a pagar comisiones de inmobiliaria y estas se calculan sobre el monto total del contrato que ahora va a ser más largo.
  • Lo mismo te va a ocurrir si la garantía que presentas es de una caución o fianza privada, en ese caso el costo también se incrementará, dado que son porcentajes sobre el contrato total.
  • Por otro lado se clarifican qué importes tenés que pagar o no y cuáles son los montos de depósito, expensas ordinarias y extraordinarias e impuestos.
  • Al momento de la finalización del contrato te tienen que reintegrar un mes de alquiler, del último mes que pagaste.
  • Si sos previsor y vas a rescindir tu contrato y lo haces con 3 meses de anticipación no vas a pagar penalidad alguna.
  • Un punto importante: el ajuste ahora no va a ser semestral y no va a estar establecido en el contrato cuánto vas a pagar por cada mes del alquiler. Ahora va a ser anual  y sujeto a un índice que va a elaborar el INDEC.
  • Esto agrega incertidumbre al contrato y es perjudicial en aquellos períodos en donde la inflación crece año a año dado que los contratos habitualmente se establecían con una previsión conservadora de la inflación al día de la firma.
¿Aumentarán los valores de los contratos?
¿Aumentarán los valores de los contratos?

Si sos propietario o inversor en el rubro:

  • Vas a tener que considerar que la propiedad la vas a tener alquilada por un plazo mínimo de 3 años, por lo tanto tu horizonte para establecer decisiones se extiende un año más del plazo que hoy tenías, sea que desees venderla o usarla en el futuro.
  • En esta nueva ley vas a poder compartir el pago de la comisión con el inquilino, al que antes no se le podía cobrar nada.
  • Vas a recibir un depósito menor, si antes solicitabas un mes promedio por año de contrato ahora solamente vas a recibir un mes del primer año, por lo tanto esto te puede quitar “cobertura” frente a deudas que tenga el inquilino al cierre del contrato o si te entrega el departamento en mal estado y tenés que arreglarlo con este dinero.
  • Además ese depósito lo vas a tener que devolver actualizado al valor del último mes que pago el inquilino.
  • Te van a ofrecer 2 tipos de garantías, tendrías que decidir entre una de esas dos, este es un punto polémico de la norma, dado que el riesgo del alquiler y el negocio es tuyo y no te pueden obligar a aceptar una garantía que no satisfaga tu necesidad de cobertura frente al riesgo particular que tenga tal o cual inquilino, cuando todos son distintos y tienen más o menos ingresos para cubrir el alquiler.
  • No van a existir los ajustes semestrales escalonados como hasta el momento, ahora se ajustará anualmente por un índice que establecerá el INDEC. Esto quita rentabilidad al propietario y le agrega incertidumbre sobre el flujo de fondos que va a obtener en el futuro. Tendrás que analizar previamente a qué valor publicar tu alquiler para que contemple este desajuste respecto al método actual.
  • Si antes cobrabas las expensas extraordinarias o el ABL al inquilino esto ahora lo vas a tener que pagar vos.
  • Los desalojos serían más expeditivos que con la norma actual acelerando los plazos de notificación y ejecución.
  • El inquilino si te avisa con 3 meses de anticipación no va a tener que pagarte una penalidad por rescindir el contrato.
  • Los cambios más importantes de esta nueva ley no afectan los alquileres que no son residenciales: cocheras, oficinas, locales, esto puede llegar a generar que los futuros inversores se inclinen por estas alternativas versus un inmueble residencial.

¿Cuáles son los aspectos conflictivos de la nueva norma?

(1) Solo 1 mes de depósito: considerando que el alquiler de un 2 ambientes hace 3 años era de $ 8.000 tener solo ese monto, si el inquilino se va adeudando servicios o expensas o con el departamento en malas condiciones no da lugar a poder ni siquiera pintar. Se buscan soluciones alternativas.

2) ¿Qué es un arreglo urgente y qué no? En un caso u otro el inquilino podrá exigir una solución urgente al propietario o tendrá un plazo de 10 días. No hay aclaraciones.

(3) Ahora por “causas no imputables al inquilino” él podrá dejar de pagar el alquiler. ¿Cuáles son estas causas? Un ruido del ascensor, una filtración en el living o si se quedo sin agua el edificio. No hay aclaraciones.

(4) Notificaciones por email: se incluye ahora esta alternativa, pero hay que ser claro en el alcance, qué notificaciones se podrán hacer o no por este medio. Hay muchos propietarios que no usan medios electrónicos o no están todo el día conectados. Se puede renunciar.

(5) Ahora lo inquilinos pagarán expensas por los “gastos habituales/comunes para el funcionamiento del edificio”, ¿cuáles son? No hay aclaraciones. ¿El teléfono del encargado, la luz y el gas que se paga a su vivienda, un arreglo en la terraza?

(6) Ahora por la “frustración del uso o goce de la cosa” el inquilino podrá rescindir el contrato unilateralmente, qué es un hecho que frustre el uso? Un ascensor que se rompe y se va a demorar su arreglo en unos días? No hay aclaraciones

(7) El inquilino no deberá pagar impuestos que graven la cosa. ¿Qué ocurre con el ABL que tiene un componente impositivo y otro de tasa de alumbrado barrido y limpieza. Se va a tener que diferenciar? como?

(8) El período mínimo ahora es de 3 años. ¿Qué ocurre si el inquilino quiere solo 2 años o el propietario necesita que en 2 años este depto lo ocupe un familiar. Hay mecanismos para poder solucionar este inconveniente.

(9) Qué normas de esta nueva regulación son de orden público o no? ¿Cuáles de estas se pueden renunciar de común acuerdo en el contrato o no? Faltan aclaraciones.

(10) Va a ser muy importante que en el contrato se aclaren puntualmente todos los defectos que tiene la unidad. No va mas el “en excelentes condiciones”, y me parece muy bien, a no mentir!. Porque el día 1 del ingreso el inquilino puede exigir que todo lo que no se así se repare

(11) El tema arreglos es muy polémico como les comentaba, seguramente se va a promover la contratación de seguros completos para hogar que se absorberán o trasladarán en precio para que el propietario no deba estar costeando cada arreglo, son baratos y útiles

(12) Garantías: el propietario DEBERÁ aceptar 1 de las 2 garantías que le ofrezca el inquilino, entre ellas “titulo de propiedad inmueble” o sea: se va hacer un embargo en la propiedad? puede ser una cochera en Jujuy? una en Miami? No hay precisiones

Esperemos que la reglamentación aclare estos aspectos dado que sino vamos a tener muchos conflictos -aunque haya buena fe siempre- entre las partes.

Por último, hoy el propietario que alquile directo sin un especialista o copiando y pegando un contrato que encontro por internet -como vemos un montón de veces hoy- va a potencialmente tener un conflicto, dado que vamos a tener que ser muy precisos en las condiciones que allí se plasmen para no perjudicar la relación con el inquilino y el objetivo final del contrato que es hacer un buen negocio y no comprar un problema.

¿Te puedo ayudar con alguna duda sobre estas nuevas normas? Me podés escribir a daniel@bryn.com.ar o completa el formulario de contacto aquí

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