#Spoileralert: no toda inversión es un buen negocio

por danielbryn
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Te voy a ser sincero, aflojá con festejar antes de tiempo, no todas las alternativas de inversión que te lleguen van a ser negocio.

“¿Dani, como puedo saber si esta desarrollo que me están ofreciendo es buen negocio? Tengo mil dudas!”, me preguntaba Fede en una pequeña video conferencia que hicimos por Whatsapp, la llamada se repetía todas las semanas.

“Con esta inversión en XXX país me retiro y no laburo más!”, quería invertir en inmuebles y le llegaban día por medio emails con el subject: “Mejor inversión aquí o allá y ganá XXXX% en U$S anual de renta”.

Te soy sincero: No todas las alternativas que te llegan son buen negocio, aunque el subjetc del email diga lo contrario…antes te descorchar y empezar a festejar como en la foto, tenes que aprender a elegir bien.

“Como somos amigos, pasame la info y le pego una mirada, mañana te llamo”, le conteste.

Lo quiero Fede es un gran tipo y le haría mil favores, por un lado y por el otro, no hay nada peor que un amigo haga un mal negocio y luego en una cena esté quejándose todo el tiempo del mercado inmobiliario.

Seamos claros muchas veces el mercado no tiene la culpa, la decisión fue tuya y fue mala.

Pero como no voy a estar siempre disponible para ver todo los proyectos que me pasen mis amigos y los quiero ver en las próximas cenas con el pecho inflado y contentos de las decisiones que tomaron, te paso un par de puntos que SIEMPRE tenes que tener en cuenta al momento de invertir:

Una propiedad para inversión bien elegida probablemente ofrezca un mayor  retorno en el futuro, no sólo en la forma de crecimiento del capital por su aumento de valor, sino también en forma de mayores rendimientos por  alquiler.

  • EL MOMENTO CORRECTO DEL CICLO INMOBILIARIO

El mercado inmobiliario se mueve en ciclos. Los valores de las propiedades pueden aumentar debido a un fuerte crecimiento del mercado, pueden permanecer constantes o incluso disminuir durante ciertas fases del ciclo.

Por lo tanto, como inversor es importante saber en qué etapa del ciclo se encuentra el mercado para asegurarse que la propiedad que adquiera tenga un precio justo y sea su decisión una buena decisión de inversión.

En la Argentina al menos el mercado es anticíclico, cuando se frena todo y no hay una sola venta, vemos en el diario titulares del tipo “cayeron 50% las escrituras en Buenos Aires”, la gente no compra, espera a que el mercado recaliente nuevamente para concretar su compra.

A río revuelto ganancia de pescadores, decía la nona y es así, cuando esta todo tranquilo y no abundan las consultas es un buen momento de buscar y encontrar un inmueble a un buen precio y hacer una oferta aún más abajo.

Yo que trabajo de este lado del mostrador, en épocas de vacas flacas veo como muchos propietarios se preocupan muchísimo cuando no aparecen consultas, visitas y menos ofertas, muchos de ellos tienen urgencias o necesitan mudarse a algo más grande -sea cuál fuere el momento de la economía- y escucharían tranquilamente ofertas con un descuento más alto de lo habitual. APROVECHA ESTAS OPORTUNIDADES!

  • LA UBICACIÓN CORRECTA

¡Location, Location, Location! repiten los expertos del rubro inmobiliario, es una de las reglas de oro que debes tener en cuenta al momento de escoger una propiedad. La ubicación es esencial si se desea adquirir una buena propiedad para inversión.

Si la ubicación se elige correctamente, la posibilidad de obtener una mayor rentabilidad es mucho mayor. La ubicación debe ser conveniente y adecuada para aquellos que buscan vivir, si es una casa o departamento, o utilizar, si es un negocio, una oficina o una cochera, por ejemplo.

Y no te hablo solo de la ubicación del emprendimiento en un barrio o ciudad, te hablo de la ubicación del departamento en el edificio, si es una obra en pozo. Veo muchas veces listas de precios de emprendimientos con departamentos en contrafrente a un pulmón espantoso a un valor del m2 idéntico al frente que da a una plaza divina. A prestar mucha atención!

Te paso un par de tips más a tener en cuenta:

– Si se encuentra muy cercano a algunos servicios aumenta la conveniencia y el valor de la zona y por consiguiente de la propiedad; estos incluyen:
-Escuelas
-El transporte público (es reconocido el aumento de las propiedades cercanas a las nuevas estaciones del subte, por ejemplo.
-Centros públicos (parques, centros médicos, etc)
-Tiendas, mercados y shoppings.
-Actividades de estilo de vida (restaurantes, bares, playa, etc)

Por lo tanto, es importante tener en cuenta la proximidad a éstos en la compra de su propiedad de inversión.

–  Al seleccionar un área para la compra de una propiedad tenes que tratar de evitar aquellos lugares que son susceptibles de ser dependientes de una única actividad, por ejemplo, la industria o el comercio. Aunque puede ser beneficioso cuando la industria está creciendo, si cae, como consecuencia, el valor de su propiedad puede disminuir.

– Algunos de los mejores lugares para comprar son los que experimentan crecimiento de su población. A medida que crece la población, mejora la infraestructura, las actividades comerciales y, por consiguiente, la conveniencia de esta zona aumenta, por lo tanto su propiedad en ella tendera a aumentar de precio y podrá obtener también mejores alquileres.

–  Vivir muy cerca de una gran ciudad (es decir, 10 kilómetros) es siempre muy buscado. Mientras que estos suburbios son obviamente más caros, busque suburbios más alejados que puedan tener un fuerte crecimiento potencial en el tiempo, pero sin excederse, está comprobado también la dificultar para lograr el éxito en emprendimientos demasiado lejanos a los principales ejidos urbanos –el límite suele ser los 40 kms-, que es la distancia hasta la cual cualquier persona acepta poder trasladarse diariamente para trasladarse a su trabajo, por ejemplo.

Aflojá con el papel picado!

  •  LA PROPIEDAD CORRECTA

Durante la búsqueda de una propiedad de inversión, tenes que tratar de conseguir una que sea continuamente demandada por inquilinos y futuros compradores. Uno de los factores que debes considerar es que la propiedad sea siempre adecuada para el promedio de edad de los residentes de la zona.

Por eso es importante hacer una investigación para descubrir la demografía de su área de elección y determinar lo que es importante para este grupo demográfico.

Por ejemplo, si estás comprando en una zona con una comunidad joven y mayoritariamente solteros, no compres una propiedad demasiado grande o con un estilo de construcción fuera de moda para ese público.

  • EL RETORNO CORRECTO

Muchas personas que deciden invertir cometen el error fundamental de elegir una propiedad basados en sus emociones, en lugar de las finanzas y de la lógica. DEJÁ LOS SENTIMIENTOS AFUERA Y AGARRÁ LA CALCULADORA!

A vos o tu mujer le podría haber encantado tal o cuál departamento pero -si fueras mi amigo como Fede- no te lo dejaría comprar SI NO ES NEGOCIO! En definitiva no la queres para vivir.

Una mala compra puede resultar en el crecimiento del valor de la propiedad (nuestro “capital”) por debajo de la media del mercado o los ingresos por alquiler que no se acercan a la cobertura de los gastos mensuales para mantener la propiedad.

Ejemplo: super edificios con amenities que generan unas expensas que luego nadie quiere pagar, es…un departamento inalquilable, no es negocio! LO VEO TODOS LOS DÍAS.

Vamos!, a afilar el lápiz y a hacer números, te quiero ver feliz contándome como te fue con tus inversiones! Y si necesitas una ayuda para tomar una decisión me podés consultar!

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