por danielbryn

Monitor inmobiliario

Monitor Inmobiliario

El Monitor Inmobiliario es un nuevo recurso que pongo a tu disposición, con los principales indicadores de la actividad inmobiliaria.

Contar con información precisa es vital para la gestión de tus inmuebles y planificar tus próximos pasos a dar. 

Espero que esta información te  AGREGUE VALOR para que CONSTRUYAMOS BUENAS DECISIONES JUNTOS. Podés contar conmigo para cualquier consulta.

Si te interesa recibir una síntesis del Monitor todos los 15 de cada mes en tu email, suscribite aquí.

Daniel Bryn

¿SOBRE QUÉ QUERÉS CONOCER?

OFERTA DE INMUEBLES

Aquí te respondemos -entre otras- las siguientes preguntas: ¿Cuál fue la evolución mensual y anual del valor del m2 en los últimos 4 años? ¿Cuántos departamentos hay en venta hoy en CABA y cómo evolucionó por mes y por año este “stock” en los últimos años? ¿Existe una correlación entre la evolución del valor del m2 y la cantidad de departamentos publicados? ¿Cuáles fueron las evoluciones mensuales y anuales de precio y cantidad?

DEMANDA DE INMUEBLES

Aquí analizamos en base a los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: ¿Cuántas escrituras totales y con hipoteca se firmaron en últimos 4 años? ¿A qué valores promedio en U$S? ¿Qué proporción de las escrituras totales fueron con hipotecas? ¿Cuál es el monto aproximado total en U$S escriturados cada mes?. 

Por último nos preguntamos ¿cuál fue la variación de cantidades acumuladas en cada uno de estos años?

Es bueno analizar también los datos que proporciona mensualmente el Registro de la Propiedad Inmueble, allí vamos cuantos certificados de dominio solicitados, ventas inscriptas y reglamentos de copropiedad inscriptos.

OFERTA VS DEMANDA

Confeccionamos un índice que compara la cantidad de escrituras de cada mes con la oferta de inmuebles. 

Nos preguntamos ¿cuántos meses demoraría el mercado en vender todas las propiedades publicadas el ritmo de escrituración de cada mes?

BÚSQUEDAS EN PORTALES

La visita a portales inmobiliarios es otra de la variables que tenemos que analizar para ver qué predisposición hay de interesados en comprar propiedades. Indicamos la totalidad de visitas por portal y variación acumulada del año de los mismos.

En esta página te mostramos las tendencias de búsqueda en Google -utilizando Google Trends- de determinamos términos del mercado inmobiliario de Buenos Aires que nos pueden ayudar a entender la demanda en los últimos 12 meses.

ÍNDICES DE CONFIANZA

El Indice de confianza elaborado por la Universidad Torcuato Di Tella nos brinda la predisposición, “el humor social” de los habitantes del país para la compra de bienes. Segregamos este indicador por el total del país y por la predisposición a la compra de bienes durables solamente (inmuebles y automóviles)

INDICADORES DEL MERCADO

¿Cuáles son las variables del mercado que influyen directamente en la compra de bienes durables? Sin dudas el Tipo de cambio, el Indice del Costo de la Construcción, el valor de las UVAs y la inflación son variables que tenemos que considerar. Aquí veremos la evolución acumulada desde el 2017 y la variación mensual de cada uno de ellos.

ALQUILERES

Vamos a analizar el mercado de alquileres, teniendo en cuenta:

– ¿Cuál fue la evolución mensual y anual del valor del alquiler de un departamento promedio de 2 ambientes en CABA?

– ¿Cuál es este valor en la actualidad para cada barrio de CABA y cuál fue la variación mensual y acumulado anual de este alquiler?

– Calculamos un índice de valor del alquiler por metro cuadrado para CABA y cada uno de los barrios.

– ¿Cuál fue la variación anual de los distintos indicadores que regulan este mercado: UVA, valor del alquiler promedio, RIPTE, sueldo promedio de un administrativo, IPC y el ajuste que aplicaríamos considerando la nueva Ley de Alquileres?

– Con la aprobación de la nueva Ley de Alquileres, calculamos una comparación entre el precio de publicación mensual de un departamento, el escalonamiento anual propuesto por la nueva ley y el escalonamiento semestral que se utilizaba hasta la fecha. 

RENTABILIDAD DEL ALQUILER

Si tu intención es invertir en inmuebles para obtener una rentabilidad con el alquiler aquí te proveemos de información de utilidad para que tomes una mejor decisión. 

Calculamos la rentabilidad (%) en U$S acumulada y el monto en $ y U$S informales que obtendrías por el alquiler de un departamento en CABA.

Por último ¿cuál sería el valor de mi inversión si descontara un 4,5% de rentabilidad bruta en U$S al valor actual que estoy cobrando de alquiler?

COMPARATIVO DE RENTABILIDADES

Aquí hacemos un calculo de las rentabilidades acumuladas en U$S desde el 1/1/2017 en adelante de las principales alternativas de inversión para un inversor conservador en Argentina. 

CAPACIDAD DE COMPRA DE M2 DEL SUELDO

¿Cuántos m2 puedo comprar con el sueldo de un empleado administrativo clase F que trabaja en el rubro de comercio? 

CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y UVA

 ¿Cuántos años demoraría si destinara el 100% de este sueldo a pagar un departamento? ¿Cuántos años demoraríamos si una pareja destinara el 30% de ambos sueldos para la compra de un departamento? ¿Cuál sería el monto de la cuota en U$S que debería pagar? 

Analizamos también la evolución de un crédito UVA como ejemplo: ¿Cuál fue la evolución entre el valor de la cuota y el valor del alquiler publicado mensual? ¿Cuál es la incidencia de la cuota en el sueldo y del alquiler en el sueldo? Y si quisiera precancelarlo ¿Cuántos U$S habría pagado en total? ¿Podemos comparar el precio de publicación del mismo departamento vs el valor total que hubiera pagado si precancelaba?

COSTO Y ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

En esta sección repasamos el costo de la construcción por m2 en U$S a cada uno de los meses y su variación mensual. ¿Cuál fue la variación interanual de cada uno de sus componentes (mano de obra, materiales, gastos generales)? ¿Cuál fue el nivel de actividad de la construcción en cada uno de los meses y la aprobación de permisos de obra nueva y refacción?

PRECIOS VS COSTO

¿Cómo evoluciono el costo de la construcción vs el precio de los inmuebles?

Calculamos un índice con base 100 = 12/16 con la variación del valor del m2 en CABA y la variación del costo en U$S de ese mismo mes. Calculamos otro índice con base 100 = 12/18 con la variación del valor del m2 y la variación del costo promedio de los últimos 24 meses en U$S.

Calculamos un índice que mide la relación del precio del m2 a cada mes con el costo de construcción en pesos de un m2 medido en dólares informales al mismo mes.

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Todos los días 15 de cada mes puedo enviarte por email una síntesis de las principales variables que aquí expongo. Si te interesa que te lo envíe dejame tu email.