Si estás interesado en comprar tu primera propiedad, vas a tener dudas, el proceso es largo, emocionante, estresante y también un largo aprendizaje. Es lógico y tenés todo el derecho a hacer mil preguntas y quedarte tranquilo con las respuestas que recibas.
Hoy te propongo que nos adelantemos un poquito. En este artículo te comento las preguntas más comunes que recibimos de aquellos que comprar por primera vez una propiedad, con sus respuestas.
P: ¿Qué propiedad puedo comprar? Sino una de las principales preguntas.
R: Comenzar buscando propiedades fuera del rango de precios te va a generar decepción por un lado –vas a generar una expectativa de tener una vivienda que no vas a poder pagar – y por otro lado pérdida de tiempo.
Hace un número claro del dinero con el que contas, suma tus ahorros y todas las fuentes de dinero que tendrás para pagar tu futuro hogar, a ese número sumale un 10%, es el monto habitual de gastos, comisiones, impuestos que vas a tener que pagar hasta la escritura.
Si cerras una buena negociación de precio -bajando un 5% o más, dependiendo de como este el mercado- con este cálculo te puede sobrar dinero, pero es importante que no te falte.
P: ¿Cuántos departamentos voy a tener que ver hasta encontrar el que me guste?
R: Depende 100% de vos. Si bien hoy como comprador podés ver cientos de departamentos en línea, es habitual que solo hagan el esfuerzo para ver entre 10 y 15 casas en promedio antes de hacer una oferta. Pero esto vería enormemente de cada persona.
Tengo clientes que se decidieron viendo 5 y otros que lo hicieron luego de 25 o 30 visitas. Y otros que todavía están buscando.
Ayuda muchísimo si deseas agilizar el proceso que tengas muy en claro el barrio y todo aquello que sí o sí debería tener el departamento al que te mudes, con estos “filtros” es más fácil bajar la cantidad de visitas y demorar menos tiempo en decidirte.
P: ¿Cuál va a ser el valor que el vendedor aceptará como un precio justo por su propiedad?
R: Como regla general, cerrar con un 5% de descuento sobre el precio de publicación es algo habitual. Pero eso es monto de cierre, siempre arranca con un porcentaje mayor (10% o más)
Si la propiedad estuvo durante meses publicada te deberías aventurar a hacer una oferta más agresiva aún.
Nunca sabés qué tan bajo puede cerrar un vendedor, ya que todos tienen diferentes motivaciones para vender. Si están ansiosos por vender y mudarse a otra casa que ya vieron y quieren reservar, podrías tener suerte y llegar a un acuerdo con un buen descuento.
P: ¿Puedo comprar una casa y vender la mía al mismo tiempo?
Sí, es una situación habitual y se puede dar de determinadas maneras:
Vendiste tu propiedad y no compraste aún. En ese caso tendrás que alquilar algún lugar para habitar hasta tanto encuentres y puedas mudarte a tu nuevo hogar, si no podes hay una vuelta de rosca.
O compraste/reservaste/ofertaste por una propiedad pero no vendiste, en ese caso, si no tenés otra forma de pagar tu propiedad que no sea la venta de la tuya vas a tener que tomar precauciones.
Todo tiene solución, tanto en el primer caso como en el segundo, podrás negociar una cláusula “ad referéndum”.
¿Qué quiere decir esto? Es poner una condición, si se cumple tal o cuál situación seguimos adelante.
Te lo explico bien simple. En el primer caso, estableces como condición que si bien podés aceptar una reserva, no concretarás la venta de tu propiedad si en el término de X días no logras encontrar aquella que vas a comprar.
En el segundo caso -si bien no se realiza habitualmente-, estableces como condición que no vas a finalizar la compra de la propiedad si no lográs vender tu propiedad en X días.
El único inconveniente es que la otra parte puede no aceptar esta condición, puede ocurrir que “tu comprador” no quiera esperar tiempo a que vos encuentres otro departamento, o el propietario del inmueble que estás comprando no quiera esperar que vos encuentres alguien que te compre tu actual departamento.
P: ¿Cómo se si estoy haciendo un buen negocio comprando esta casa?
R: Lo primero que me gustaría mencionarte un consejo que me dio un gran amigo “tu casa no tiene precio, si es el lugar que soñaste para vivir con tu familia, hace lo posible para tenerla”. Y tampoco te la juegues en el casino, ni la hipoteques ni hagas negocios con ella, es otro de los consejos que medio, pero bueno, cada uno hace lo que quiere con su casa.
Ahora si pensamos en esta casa como un negocio, no tenemos una bola de cristal para definir si en el tiempo es una ganga y me vas a felicitar por el negocio que hiciste cuando mucho tiempo después la vendas.
Pero si hacemos una buena investigación, valoramos los comparables del mercado y como evolucionaron los precios en el último tiempo podemos afilar el lápiz muchísimo y darte una opinión lo más aproximada posible.
En base a este análisis me ha ocurrido decirle a un propietario “oferta ya por este departamento YA porque está en un muy buen precio” -puede ocurrir que el inmueble este mal tasado o el propietario está muy apurado por vender- o, como también me ocurrió en algún caso te puedo decir “excepto que estés súper enamorado de este departamento, sigamos buscando, está muy pero muy arriba del valor promedio que podes pagar por unidades mejores”.
P: ¿Qué tan rápido puedo cerrar luego de recibida una oferta?
R: En tiempo razonable son de 30 a 45 días luego de conformada la aceptación de la reserva. Si el escribano se mueve rápido y no hay problemas en los papeles de la propiedad, se puede mejorar aún ese tiempo.
P: ¿Tengo que recorrer la casa que quiero comprar con un arquitecto?
R: Sí, sin dudas. Una arquitecto o maestro mayor de obras te va a quitar un peso de encima al observar el estado del techo, electricidad, calefacción, desagües y confirmarte –o no- que esta todo OK. Asegurarte que estas cosas funcionen bien te impide pagar para arreglarlas en el futuro. Si alguna de las cosas no están en condiciones, podes negociar con el propietario al momento de cerrar una oferta.
Si no tenés una persona de confianza, seguramente -como tengo yo- la inmobiliaria con la que trabajes te puede acercar un contacto que sea idóneo en estos temas.
P: ¿Puedo dar marcha atrás si ya reserve un departamento?
Siempre te podés retirar de una oferta, pero esto tiene un costo. Si ya reservaste un inmueble y te notificaron de la aceptación de la misma, vas a perder el monto que consignaste como reserva, la que quedará a favor del propietario que frustro su venta por tu culpa.
Las penalidades por esta decisión tienen que estar precisadas en la reserva que firmaste desde el primer momento.
Arme una sección especial en este blog con preguntas frecuentes, chequea si ahí encontrás la respuesta a cualquier otra duda que tengas. Si no está ahí, me podes escribir a daniel@bryn.com.ar o completa el formulario de contacto aquí y te ayudo con tu duda.
