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¿Qué tengo que considerar al momento de invertir en inmuebles para alquilar?

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Invertir en inmuebles para alquilar conlleva un riesgo, como todo negocio hay que tener en cuenta cuales son las razones por las cuales nuestra decisión puede ser una mala elección.

Aquí te acerco los que considero son los siete riesgos principales de invertir en propiedades para alquilar: 

Desocupación

Desgraciadamente, tener un inmueble desocupado supone un problema mayor de lo que los inversores creen. 

Puede ocurrir que un inquilino decida romper inesperadamente el contrato y mudarse en cualquier momento. Si el contrato establecía una penalidad económica -siempre deberías tenerlo pautado- esto puede morigerar el efecto negativo de su decisión en tu negocio.

También podemos pensar que esto no va a ocurrir en un mercado residencial como el de Buenos Aires en 2022 en donde hay una oferta mínima de propiedades en alquiler, pero esto puede ocurrir con cualquier clase de propiedad en la que inviertas, como un local o una oficina.

Durante los períodos en donde el inmueble esté vacío, vas a tener que hacer frente a:

  • La pérdida de ingresos por alquiler.
  • Una eventual dificultad para pagar tu deuda, si lo compraste tomando dinero prestado.
  • El pago de comisiones a las inmobiliarias para que ahora vuelvan a alquilarlo
  • El costo de mantener el inmueble vacío (pago de impuestos, expensas, servicios, etc)

Aunque los gastos de desocupación suponen un riesgo, hay varias cosas que podés hacer para evitarlos.

  • Comprar en un mercado en crecimiento, no en uno saturado. Si bien puede parecer más seguro comprar en un mercado lleno de inmuebles en alquiler, también esa oferta puede jugarte en contra, dado que el inquilino tendrá muchos más para elegir. 
  • Investiga cómo se comportó el mercado en los últimos años, qué cantidad de inmuebles había en alquiler y cuánto demoraron en alquilarse.

Daños, reparaciones y mantenimiento

El coste de arreglar las cosas año tras año puede variar de acuerdo a la calidad de tu inmueble y el trato que tengan hacia el mismo los inquilinos, pero también muchas veces puede costar más que su apreciación con el tiempo.

Conozco inmuebles muy problemáticos, que fueron construidos con mala calidad de materiales o por personas poco profesionales que son un verdadero dolor de cabeza.

Las reparaciones menores pueden costar poco dinero, mientras que las reparaciones mayores pueden alcanzar el equivalente a muchos meses de alquiler.

Estas reparaciones pueden incluir desde daños inducidos por el inquilino, así como el desgaste o el mantenimiento general por el uso del inmueble.

Estos son algunos de los problemas más graves que hay que tener en cuenta.

  • Techos
  • Termotanques, calderas o calefones, son los artefactos que utilices en tu inmueble para calentar el agua.
  • Problemas estructurales (rajaduras, humedades, etc).
  • Problemas de cabledo interno (constantes cortes de luz, etc).

Nunca, jamás, inviertas en inmuebles para alquilar sin realizar una inspección profesional completa de la misma, hacete amigo de un arquitecto o un maestro mayor de obra y recorre con detalle cada propiedad en la que vas a invertir antes de hacerlo.

Más allá de esto, es normal que un inmueble sufra el desgaste con el tiempo por lo que recomiendo que siempre guardes una reserva de algún dinero para afrontar estos gastos cuando ocurren.

Disminución de los alquileres

El riesgo de que los alquileres disminuyan se da en los casos en que las condiciones económicas del mercado cambian de tal manera que ya no se pueden obtener rentas de alquiler tan altas como antes. 

Esto ocurre cuando hay caída en la actividad económica, en los ingresos por sueldos de los trabajadores, crecimiento de la desocupación y otras variables que afectan indirectamente a las rentas de los inmuebles en alquiler.

Si los alquileres en general disminuyen, entonces vos también vas a tener que disminuir el monto del alquiler que pidas para seguir siendo competitivo. 

El consejo para un propietario para que evite las fluctuaciones del mercado es comprar en un mercado de crecimiento sólido, no un mercado que es sólo estable o estacional (y ciertamente no uno que está disminuyendo), sino uno que está en una sólida tendencia de crecimiento.

Muchas veces no solamente la pregunta es CUAL es ese mercado sino CUANDO entrar en ese mercado, investigar el mercado te va a permitir conocer el timing adecuado para comprar.

Disminución del valor de la propiedad

Puede ocurrir que por alguna razón estacional del barrio o la ciudad, o por problemas económicos generales del lugar en donde invertiste para alquilar, los valores de tus inmuebles para alquilar disminuyan.

Hay una forma sencilla de evitar el riesgo de una posible disminución del valor de la propiedad: Compra siempre en un mercado en crecimiento. 

Si un mercado está en crecimiento, los valores deberían subir. Si un mercado está en declive, es probable que los valores bajen. 

Además, no conviene comprar en el momento en el cual los precios de las propiedades llegan a su máximo.

El mejor consejo es -como te decía antes- que investigues y mires en detalle la evolución de los valores de las propiedades en la zona para elegir así el mejor momento para avanzar con tu inversión.

El mi Monitor Inmobiliario vas a encontrar mucha información que te va a ayudar a tomar una mejor decisión.

Imprevisibilidad del mercado

Es importante tener en cuenta el papel que desempeña la economía de mercado en el valor futuro de las propiedades de inversión. 

Si compras propiedades de inversión en épocas de crecimiento económico, tenes que considerar que cuando llegue el momento de venderlas, su valor puede haber bajado drásticamente a medida que el mercado se aleja del máximo, como todo período de auge y declive de la economía, es cíclico, ocurre siempre.

La mejor manera de evitar este problema es investigar realmente y adquirir un conocimiento profundo de la economía del mercado y del mercado inmobiliario en particular. 

Una vez que tengas conocimientos para prever los resultados a largo plazo de una inversión inmobiliaria en una propiedad de alquiler, podrás determinar si es el momento y el tipo de propiedad adecuados para invertir.

Esto afecta no solo a propiedades residenciales sino también a aquellas más sensibles a los cambios económicos como los locales comerciales, las oficinas, edificios industriales, etc.

Mala ubicación

Elegir una buena ubicación es una de las primeras cosas que los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta. 

Si bien algunas ubicaciones con precios más bajos pueden parecer un gran negocio, tenes que considerar que los barrios más inseguros, con poca infraestructura de transportes y comercios lógicamente -y no porque sean una gran oferta- tienen precios de compra más bajos para las propiedades. 

Aunque la elección de una mala ubicación puede parecer uno de los mayores riesgos en la compra y posterior alquiler de bienes inmuebles, algunos inversores siguen optando por asumir el riesgo, ya que el precio de compra es muy bajo. 

Esto puede ser una buena idea si no estás poniendo todo tu dinero en este lugar y por otro lado considerás que el barrio está mostrando signos de futuro desarrollo inmobiliario. 

Si va en la dirección correcta, la ubicación del barrio podría valer el riesgo de la inversión a largo plazo, pero es una apuesta, puede salir muy bien o muy mal.

Por último, inmuebles no muy bien ubicados general inconvenientes al momento del alquiler, eso produce en consecuencia pocos interesados y alquileres más barato

Este efecto no solo ocurre en los alquileres residenciales sino que se ven mucho más afectados los alquileres comerciales, oficinas, etc.

Siempre antes de invertir tenes que hacer bien los números

Poco análisis de los números de tus inversiones en inmuebles para alquilar

Si los ingresos procedentes de los alquileres cobrados a tus inquilinos son inferiores a los gastos, tenés un gravísimo problema: un flujo de caja negativo. 

Obviamente, vos queres que tu inversión genere ingresos por sobre los gastos porque la razón por la que invertiste en primer lugar fue para obtener un beneficio.

La mejor manera de evitar un flujo de caja negativo es calcular minuciosamente todos los gastos previstos e imprevistos antes de comprar la propiedad. 

Esto incluye el cálculo de los posibles costos futuros de reparaciones y mantenimiento, los gastos de las inmobiliarias que te lo van a administrar y siempre considerando que por un tiempo quizás pueda estar desocupada. Incluso los gastos más pequeños se acumulan a largo plazo, por lo que estas estimaciones financieras son esenciales para el proceso previo a la compra.

Si realizas estos cálculos a conciencia, esto no solo te va a permitir generar ingresos sino también cuidar tu patrimonio. ¿De qué sirve tener una inversión en inmuebles si esto no produce dinero?

Te imaginarás que si no hiciste bien los números luego al momento de venderlos perderás parte de tu patrimonio porque nadie que haga los números bien pagará el valor que pretendas por algo que no genera ingresos.

En el Monitor como también en Zonaprop vas a encontrar buenos datos para confeccionar tu propio análisis

Algunas reflexiones:

Todo inversor tiene que saber que existe un riesgo asociado a cada método de compra de bienes inmuebles, no hay recompensa si no hay riesgo, ocurre en todos los negocios.

Nunca se puede eliminar por completo el riesgo -o terminas invirtiendo en algo tan conservador que no te genera ninguna ganancia-, y pueden ocurrir imprevistos incluso cuando se han alcanzado los niveles más altos de mitigación del riesgo, así que tenes que saber en qué te estás metiendo. 

¿Tenés alguna duda sobre invertir en inmuebles para alquilar? Dejame tu consulta aquí

También te ofrezco que descargues la guía para comenzar a invertir en inmuebles aquí.

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