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12 razones por las que los inmuebles para alquilar son una gran inversión

12 razones por las que los inmuebles para alquilar son una gran inversión

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Soy del equipo de los inmuebles y en esta nota te voy a explicar porqué los inmuebles para alquilar son una gran inversión.

No pretendo convencerte, solo explicarte, en este artículo ya te expliqué cuáles son las cosas que amamos y odiamos de los inmuebles. En este caso te voy a enseñar puntualmente sobre los inmuebles de alquiler.

1. Podés gestionar la inversión directamente.

Invirtiendo en un inmueble para alquilar sos directamente responsable del resultado de tu inversión. 

Depende de vos analizar una propiedad antes de comprarla. Depende de vos asegurarte que esté en buenas condiciones. Depende de vos que la alquiles a la persona indicada. 

Depende de vos que tu inmueble funcione al máximo potencial de rentabilidad que puedas darle.

No dependes de una reunión con nadie, de una decisión de nadie, sos vos solo con tu inmueble, tenes independencia y sos 100% responsable. 

Podés gestionar tu inversión directa y personalmente. 

2. La gente siempre necesita y va a necesitar un lugar para vivir. 

El mercado inmobiliario subirá y bajará, pero la belleza de las propiedades de alquiler es que la demanda nunca va a terminar.. 

Las personas siempre necesitan un lugar para vivir, por lo que, a diferencia de la última tendencia tecnológica o del funcionamiento de algún producto que venda alguna empresa en la que puedas comprar acciones, los inmuebles son una inversión duradera.

Hay buenos “fundamentals” como decimos, así como la gente necesita cada vez más alimentos, también se necesitan cada vez más “techos”, más hogares.

Podemos ponernos más profundos, hablar de que hoy en día cada vez menos personas pueden acceder a un crédito y comprar su propio hogar, lo que potencia aún más la fortaleza del inmueble en alquiler como negocio.

3. Los inmuebles para alquilar le funcionaron como negocio a muchísimas personas antes que a vos o a mi. 

Quizás uno de los mayores beneficios de invertir en inmuebles para alquilar es la prueba del buen resultado que les dió a muchas personas como nosotros antes, con épocas buenas, épocas malas, más o menos regulaciones, se comprueba que es un medio razonable de obtener un flujo de ingresos en el tiempo. 

Desde los albores de la civilización humana, los propietarios han acumulado riqueza al poseer y alquilar propiedades residenciales. 

4. Los alquileres son -bastante- estables y predecibles.

Sí, eventos como el colapso del mercado en 2007 y el COVID ocurren, pero los propietarios de inmuebles en alquiler que estaban invirtiendo para obtener ganancias a largo plazo no sufrieron como aquellos que intentaban obtener ganancias en otras fuentes como las acciones que cotizan en bolsa. 

Más allá de eso, en esta industria hay un ciclo, un momento de auge y caída de precios, es habitual y hay que lograr tener la habilidad de conocer en qué momento se encuentra uno y hacer la jugada que conviene para cada momento. Una vez que un inversionista aprende a identificar este ciclo, el viejo adagio de “compra barato, vende caro” se vuelve mucho más fácil de lograr.

Aquí te cuento un poco más sobre el “timing” en la compra y venta.

5. Los alquileres ofrecen una variedad increíble.

Las propiedades para alquilar también ofrecen una increíble cantidad de variedades dentro de la clase de activos.

Podés invertir en departamentos, casas, tradicionales, de alquiler temporario, edificios de oficinas, de gama alta, de gama baja y cualquier otra opción. 

Luego, dentro de cada una de estas clases, podés encontrar propiedades más grandes; propiedades más pequeñas; las que son más nuevas, más antiguas, lindas y feas, etc.

Las posibilidades son infinitas y hay un negocio para cada tipo.

6. Los alquileres son simples y directos.

Aunque nunca voy a afirmar que trabajar con propiedades de alquiler es súper fácil, sí puedo sostener que es bastante simple y directo.

Claro, es mucho más que simplemente comprar una propiedad y colocar inquilinos en ella, pero las estrategias para el éxito no son demasiado difíciles de aprender o dominar. 

Y en el fondo estamos hablando de alquilar un techo a una persona por un precio, sobre un inmueble que compraste, conocés, sabes sus pro y contra y en donde vos controlas todo lo que pasa con él. No es difícil tampoco. 

7. Podés comprar por debajo del valor de mercado.

Nunca vas a comprar un inmueble por el valor que está publicado, excepto que sea un momento del ciclo en donde la demanda sea tremenda, lo que ocurrió muy pocas veces. 

Podés y tenés que regatear el precio de compra. Esto no pasa todos los días en todos los mercados. No podés ir a regatear el valor de una acción o la tasa de un plazo fijo en el banco, imposible, culturalmente no está aceptado, en cambio, en los inmuebles esto es moneda corriente.

Vas a encontrar propiedades por las cuales pidan U$S 100,000 que quizás puedas comprar a U$S 80.000, U$S 70.000 o menos, todo dependerá de tus habilidades de negociación y de cuán apurado esté el propietario por vender. 

En este articulo te cuento más de negociación.

Yo que participo activamente del negocio y estoy viendo propiedades todos los días, realmente veo oportunidades en donde por la situación particular de la propiedad o el propietario son realmente un regalo.

8. El uso de “información privilegiada” es legal.

En el mundo de Wall Street, existe un concepto conocido como “uso de información privilegiada”, que es cuando un inversionista obtiene una ganancia en una acción porque tuvo acceso a cierta información secreta que lo ayudó a comprar o vender en el momento correcto.

Esta práctica no solo se desaconseja en el mercado de valores, también es ilegal e incluso podés ir preso.

Sin embargo, en el mercado de los inmuebles, puedo aprovechar cualquier conocimiento secreto que pueda encontrar para beneficiar mis inversiones. 

Si sé que van a haber mejoras en el transporte en una zona, si el código urbanístico va a cambiar y mejorar la capacidad constructiva de un terreno, si van a haber regulaciones que eximan de pagar impuestos en determinado barrio, puedo usar esta información para obtener más ganancias con las compras de inmuebles que haga. 

A diferencia del mercado de valores, esto es 100 por ciento legal en el mercado inmobiliario.

9. Los alquileres ofrecen múltiples formas de obtener ganancias.

Uno de los mayores beneficios de invertir en inmuebles para alquilar, especialmente en comparación con otros nichos y estrategias del mercado inmobiliario, es la oportunidad de capitalizar las cuatro principales fuentes de ganancias de los inmuebles:

  • Generar un flujo de efectivo constante.
  • Obtener una apreciación con el paso del tiempo, aún con ciclos de subas y bajas.
  • Permitir pagar la hipoteca con el alquiler si fue obtenido con ella. 
  • Los beneficios fiscales por el pago de impuestos en base al valor de compra año tras año, sin reconocer ganancias por revalorización.

10. No tenés que estar presente para ganar dinero.

Finalmente, me encanta la idea de que podés ganar dinero sin necesidad de estar físicamente presente. 

Los inmuebles para alquilar si bien no son una actividad 100 por ciento pasiva, si es bien administrada y los inmuebles están bien mantenidos, eligiendo los inquilinos correctos, te van a demandar muy poco tiempo en el mes. Y si no queres gastar nada de tiempo, inclusive podés subcontratar la administración completa por poco dinero.

El flujo de alquileres te va a llegar si estás en tu casa, de viaje o haciendo cualquier otra actividad. 

11. Podés comprar propiedades para alquilar tomando financiación.

Los inmuebles de alquiler se pueden adquirir solicitando préstamos que se pagan con el mismo ingreso del alquiler que obtenés.

Dependiendo del país en que te encuentres será más o menos posible, tendrá una tasa más alta o más barata. Esto es lo que se conoce como “apalancamiento”.

Compras con dinero del banco, poniendo muy poco del tuyo y el préstamo te lo paga el inquilino.

Esto no lo podés hacer en ningún otro mercado. Ni comprar acciones, ni otros productos que te brinden una renta. 

El excedente entre la cuota y el alquiler será tuyo y te estarás capitalizando en el tiempo con un activo que será 100 por ciento de tu propiedad.

12. Los inmuebles de alquiler te permiten manejar tus tiempos, podés ser más o menos rápido en obtener resultados, dependiendo de tu interés y tus habilidades.

No solo podés aprovechar poniendo tu capital a trabajar en inmuebles de alquiler, sino que también cuanto más hábil seas, más importante será la “magia” que hagas para obtener más rentabilidad.

Quizás en un principio puedas comprar una propiedad totalmente refaccionada para alquilar, luego en otro momento y a medida que aprendas el negocio podrás comprar un departamento muy barato, remodelarlo y obtener más ganancias que con el negocio anterior.

Todo depende del tiempo, la capacidad y el interés que le pongas al negocio. Esto es muy difícil de hacer con otro tipo de inversiones. El límite sos vos y el tiempo y esfuerzo que le dediques a este negocio. 

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