En China se propusieron armar su propia París, con Torre Eiffel y todo, hicieron una réplica casi exacta.
Esa era la premisa de Tianducheng, un modesto pueblito al este de la ciudad china de Hangzhou. Muy lindo todo: cero demanda.
La idea era que turistas del todo el mundo llegaran a visitarla y se instalaran más de 10.000 habitantes.
RESULTADO: Hoy apenas llegan a 1.000 habitantes, una ciudad desolada.
¿Esta claro que si ponías ahí tus ahorros perdías?¿Cuánto valían al principio y cuanto valen hoy los divinos departamentos con vista a la falsa Torre?
¿La idea era buena? Simpática, podemos decir, pero la demanda no acompaño.
No invertimos por “simpatía”, al menos si queres ganar dinero.
Al momento de invertir en cualquier mercado, es útil conocer y estudiar, aquellas variables que afectan directamente y por lo tanto generan aumentos y bajas en los precios de sus productos, entre ellas LA OFERTA Y DEMANDA.
FUNDAMENTALS, FUNDAMENTALS, FUNDAMENTALS! Es lógico para todos reconocer que un incremento demográfico generará mayor demanda de alimentos, por ello es que hoy vemos como el precio de los commodities aumenta.
También vemos como una mejora en la economía genera mayor consumo de bienes durables: televisores, computadoras, etc.
¿Pero esto justifica también que cualquiera se mudará a cualquier lado porque aumenta la población? NO.
Hay un incremento demográfico, SI, pero el patrón migratorio no indicaba que esa ubicación se iba a llenar de interesados.
Los inversores inmobiliarios deben tener en cuenta las diversas fuerzas que influyen en los precios, cual es la tendencia en el mercado y los cambios que pudieran producirse en el futuro. Las leyes económicas de la oferta y la demanda pueden provocar alteraciones significativas en el valor de los inmuebles.
La demanda puede ser impulsada por una amplia gama de factores, entre ellos:
• El estado general de la economía, los niveles de empleo, los salarios y tasas de interés , el acceso a la financiación, la confianza de las empresas, las crisis financieras en el país o en el extranjero.
EJEMPLO: un crecimiento de la economía “recalienta” el mercado de la construcción -el de Buenos Aires y también el de todas las ciudades del interior-.
Pude presenciar el surgimiento de proyectos muy ambiciosos en ciudades “sojeras” que crecían y crecían de la mano del aumento de las exportaciones del agro y lo celebro!; la economía empujaba al sector y la gente con más poder adquisitivo quería cambiar de inmueble a uno con una hermosa vista al río, por ejemplo.
• Los cambios demográficos tales como el crecimiento demográfico o la caída en el índice de natalidad en las distintas ubicaciones, los patrones de migración y la distribución por edades.
EJEMPLO: ¿Cuántos chicos de Venezuela y también Colombia vemos que desembarcaron en Buenos Aires en los últimos años? Quién ofrezca soluciones habitacionales para ellos, podrá explotar un nicho nuevo que no se conocía hace 6 o 7 años.
• La legislación, las iniciativas y los planes de los distintos niveles de gobierno, por ejemplo: nuevas reglamentaciones fiscales, beneficios para la inversión, planes de asistencia para compradores de vivienda, nuevas normas de zonificación y construcción.
EJEMPLO: Podemos ver como los nuevos “distritos” de Buenos Aires llevaron el desarrollo a rincones inexplotados de la ciudad: Parque Patricios/Distrito Tecnológico; Palermo/Audiovisual; el Bajo/Arte, así como todo el nuevo barrio Donado-Holmberg y la nueva “Villa Olímpica”
• Los retornos comparativos del mercado global de inversión en cada momento de efectuar una inversión, el momento y los perfiles de riesgo de las distintas inversiones.
EJEMPLO: al momento de invertir es bueno conocer que ocurre en la región, que rentabilidades ofrecen las distintas ciudades de países vecinos y no tanto, como Montevideo, Punta del Este, Asunción, Miami, etc.
Así podremos asignar la inversión al mercado que mejor rentabilidad me ofrezca o mayor tendencia al alza percibamos.
• El nivel de servicios disponibles, incluyendo el transporte público, la salud y los servicios educativos de cada ubicación.
EJEMPLO: es comprobable el impacto que genera los nuevos medios de transporte públicos en Buenos Aires, el Metrobús, la Linea H de Subte, las extensiones del Subte D.
Así como también el impacto que una nueva universidad, un nuevo hospital tiene para una determinada zona, con nuevos estudiantes instalándose en la zona y mayor demanda de comercios y servicios.
La situación de estos diversos factores como la demanda en un punto determinado en el tiempo determinará los niveles de confianza de los inversores y la justificación económica de la inversión en bienes frente a otras alternativas de inversión e impulsarán las presiones al alza o a la baja sobre los precios inmobiliarios.
Vamos a ir conversando en los distintos artículos de estas “fuerzas” que mueven el mercado, los precios y tenes que ver antes de poner tu dinero a trabajar.
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