Te voy a mostrar las 9 señales más habituales de que tu inmueble tiene un precio demasiado alto. Si estás vendiendo y experimentaste alguno de los siguientes signos reveladores, asegurate de hacer un ajuste lo antes posible.
Si estás vendiendo tenés que comprender que fijar el precio correctamente y desde el principio es absolutamente crítico. La razón más común por la que una casa no se vende es porque tiene un precio excesivo.
Sobrevalorar una casa puede crear efectos perjudiciales, punto.
Si publicas a un valor muy alto tu propiedad desde el principio, aunque digas “si no hay noticias la voy bajando de a poco”, es muy probable que termines con menos dinero en tu bolsillo del que pensas, lo que obviamente no es tu objetivo al vender tu propiedad.
Ahora bien, quizás no lo hayas hecho voluntariamente entonces ¿cómo puedo saber si mi casa esta publicada demasiado cara?
Vamos con las 9 señales más habituales:
Señal N° 1: Tu casa tiene un precio mucho más alto que la de tus vecinos
En términos generales, en la mayoría de los barrios, el valor de las viviendas son relativamente constantes y cercanos. Una señal reveladora para saber que su casa es demasiado cara es tu casa esta publicada a un valor 10% por sobre el valor promedio de viviendas similares a la tuya.
Si bien no es imposible que pueda haber hogares que tengan una diferencia de valor de ese tipo, es bastante raro y más aún difícil su futura venta.
Uno de los métodos más comunes que usamos los profesionales inmobiliarios para determinar el valor de una vivienda es completar un análisis comparativo del mercado. Un análisis de mercado comparativo, podemos describirlo como una evaluación detallada de las viviendas similares a la tuya vendidas en los últimos 6 meses en un mismo barrio.
Si tu casa tiene un precio mucho más alto que la de tus vecinos, es muy posible que el profesional con el que trabajás no haya hecho este análisis o si bien lo hizo, por algún motivo definieron un valor excesivo.
Señal N° 2: Tuviste muy pocas visitas o ninguna.
En general, vos como vendedor seguramente estarás contento de que tu casa este en venta y que la misma ya este publicada por todos los buscadores, pero pasan las semanas y solo vinieron un par de visita o incluso peor, ninguna.
Lo que era emoción y alegría ahora se convierte en preocupación y frustración.
Si esto te resulta familiar y crees estar viviendo este momento, es muy probable que tu inmueble se haya publicado a un precio muy caro, tendrías que ajustar el precio para generar algo de actividad, que las personas vean más tu aviso y concreten las ansiadas visitas.
Señal N° 3: No recibiste ninguna oferta.
En la mayoría de los mercados inmobiliarios si la economía transcurre de manera normal, si el precio de una casa es correcto, el propietario debería recibir al menos una oferta dentro de las primeras dos o tres semanas. Si no recibiste una oferta después de un par de meses, esta es una excelente manera de saber que tu hogar tiene un precio muy caro.
Te va a pasar alguna vez que a diferencia de la razón anterior, sí hay visitas, vienen a verlo, te dicen que esta divino, que es muy lindo y luego… nada, ni una oferta, ni una pequeña oferta por baja al menos aparece.
Si tu mercado inmobiliario se encuentra actualmente en período de mucha demanda, deberías tener una oferta dentro de las primeras dos a cuatro semanas, solo sí tiene el precio correcto.
Hay tipos de propiedades particulares que pueden tardar más, pero es bastante raro. Esto ocurre generalmente cuando se vende una casa atípica, o de mucho lujo o ubicada en un lugar fuera de lo común.
Señal N° 4: Te quedaste con el profesional inmobiliario que te taso la propiedad al mayor valor.
Cuando entrevistes al profesional inmobiliario con el que vas a trabajar, es importante que sepas qué preguntas tenés que hacerle.
Una de las preguntas más importantes se relaciona con el precio. Es fundamental que comprendas cómo este profesional obtuvo el precio de tasación de tu vivienda. Tiene que ser cristalino, tiene que tener una lógica, tiene que tener sentido común.
Si charlas con 3 profesionales y uno de ellos te sugiere un valor U$S 50.000 por encima del resto, tiene que tener una explicación para ello, ¿cómo se le ocurrió ese número? Que no te de pudor mostrarle las tasaciones de sus colegas, pero que entienda y te explique porqué esta tan por encima del resto en su valor.
Atención: no caigas en la trampa, muchos “profesionales” ahora con comillas, te van a tratar de seducir diciendo que ellos sí pueden venderla mucha más cara que el resto, en el fondo ¿quién no quiere venderla por más dinero?, pero esto puede ser una pérdida de tiempo para vos, al final puede que tengas que bajar y perdiste mucho tiempo. Si no tiene justificación para ese valor, elegí a otro, haceme caso.
Señal N° 5: Las casas de tus vecinos se están vendiendo y la tuya no
Una de las cosas más frustrantes para vos como vendedor es cuando ves la mudanza de tu vecino y en el ascensor te dice “vendí, estoy recontento”. Si estás vendiendo y esto te está pasando, es una señal que podes estar caro en precio.
Una declaración común de los que venden su casa es: “La casa de mis vecinos se acaba de vender por U$S 200.000 y la mía es mucho mejor que la de ellos, ¿por qué no pudimos venderla?”
OK, tenemos que ser conscientes que hay muchas cosas que pueden influir en la venta de una casa. Las comparaciones a veces son odiosas:
¿Tus vecinos habían remodelado la casa? ¿Era más grande? ¿La ubicación de la tuya es superior o inferior en el edificio? ¿Diferencias importantes en aberturas, calefacción, estado de las instalaciones sanitarias, etc?
En pocas palabras, si no hay grandes diferencias y las casas de tus vecinos se venden y la tuya no, probablemente estés publicando a un valor muy caro.
Señal N° 6: Las “vistas” de tus publicaciones son muy bajas
Internet cambio la industria en los últimos 10 años. Los compradores hoy consultan propiedades que encuentran en los buscadores online.
Una forma de saber –y la aplico muchísimo- es comprobar si hubo o no tráfico en las fichas de los buscadores en donde publiquen. Esta bueno que le pidas a tu profesional inmobiliario que te proporcione esta info, la tiene que tener. Desde la cantidad de personas que vieron el aviso como “listado”, luego aquellos que se metieron realmente en tu publicación y la cantidad que luego efectivamente “metieron” una consulta ya sea por el formulario de contacto u otro medio.
Habitualmente también los buscadores te dan info de si las cantidades arrojadas para tu aviso son buenas o están por debajo o sobre la media de la zona.
Si tus “ratios” no son buenos, una de las razones puede ser que estés publicando muy caro. Otras pueden ser que el aviso este mal confeccionado o no tenga la suficiente calidad en imágenes, por ejemplo, pero esto es materia de otro artículo que vamos a publicar.
Señal N° 7: Los comentarios luego de la visita indican que tu casa es demasiado cara
Uno de los mejores beneficios de contratar un profesional inmobiliario es que él tiene contacto directo con los interesados y suele generar una afinidad con ellos para que le expliquen si les gusto o no una casa y por qué razón.
Difícilmente un interesado que vaya a tu casa directamente te diga “mira, me parece que la estas vendiendo por un valor carísimo”, seguramente te va a sonreír, te va a decir que esta divina y nunca más aparezca.
El feedback que obtienen los inmobiliarios favorece a tomarle “la temperatura” a tu propiedad, si esta cara, si esta en mal estado, si no es funcional, si es lo que buscan o no los interesados.
Vos tenés que obtener esta retroalimentación de la persona con la que estás trabajando, esto te ayudará a vos también a sincerar el precio y deducimos que la mayoría de los comentarios son sobre el valor de publicación.
Señal N° 8: Las ofertas que recibiste son muy bajas
Vamos a ser sinceros, la mayoría de los inmuebles mal tasados no reciben ninguna oferta. Si pensás que aún publicándolo caro, alguien va a aparecer con una oferta baja, estos son los casos menos frecuentes.
Si aún así recibís alguna oferta, sentite afortunado.
Muchas veces va a ocurrir que esa oferta que recibas es súper baja, hay interesados que analizan con detalle el mercado y en muchos casos concurren con su propio profesional inmobiliario y “te ponen el precio” que ellos estarían dispuestos a pagar. Sí, les gusta tu hogar pero “no pagaría más de U$S X” te dicen.
Si esto ocurre y aún si ocurre más de una vez, sinceramente replantéate el valor al que estás publicando y quizás medita seriamente estas propuestas, puede que tengas que avanzar con alguna.
Señal N° 9: Ya paso suficiente tiempo!
Posiblemente, la forma más obvia de saber si tu casa no se vende es el transcurso del tiempo. Ya pasaron 3 meses sin visitas, 6 sin nada de nada, ¿para qué esperar más?, si realmente querés vender, la conclusión madura sola. Estás caro.
Siempre hay compradores en el mercado, todos buscan una casa, a veces más a veces menos, pero hay, tenés que atraerlos de alguna manera y si los recursos que usaste hasta el momento no funcionaron, hay que analizar nuevamente todas las variables.
Una de ellas puede ser claramente el precio.
Cada casa tiene un precio que es aceptable para los compradores.
La importancia del precio en los inmuebles
¡La razón número uno por la que vas a vender tu casa es porque tiene el precio correcto! Determinar el valor de tasación de un inmueble es la pieza más importante al momento de decidirse en avanzar con la venta.
Si pones el precio correcto vas a vender en un tiempo relativamente rápido.
Si elegís sobrevalorar tu inmueble, no se va a vender o tardará meses y meses en venderse, y tiempo es dinero y si estás entusiasmado en vender, no sé si tenés paciencia para esperar más de 6 meses. Recordá este consejo, si optas por sobrevalorar tu inmueble, probablemente recibas menos dinero por tu venta que si la hubieras tasado de manera correcta desde el principio
¿Te puedo ayudar con la venta de tu propiedad u ofrecerte una segunda opinión sobre la que ya tenes en curso? Escribime a daniel@bryn.com.ar o dejame tu consulta aquí, desde Bryn Real Estate te podemos ayudar.
